Das Haus ist zu groß geworden, die Treppe zu steil, der Garten zu viel Arbeit. Ein ehrlicher Blick auf Verkauf, Umbau und Verrentung – inklusive der Modelle, bei denen Vorsicht geboten ist.
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Wohnen im Alter: Wann sich der Verkauf lohnt – und wann nicht
Irgendwann kippt etwas. Die Kinder sind ausgezogen, oben stehen drei Zimmer leer, die Treppe wird jedes Jahr ein bisschen steiler und der Garten, der früher Freude gemacht hat, wird zur Pflicht. Dann stellt sich die Frage, ob das Haus, das jahrzehntelang genau richtig war, es noch immer ist.
Anders als bei einem Erbe oder einer Trennung drängt hier niemand. Das ist der große Vorteil: Sie können in Ruhe entscheiden. Und Sie sollten sich diese Ruhe auch nehmen, denn die Entscheidung ist selten so einfach, wie sie zunächst wirkt.
Die ehrlichste Frage zuerst: Muss es überhaupt der Verkauf sein?
Bevor über einen Verkauf gesprochen wird, lohnt sich ein Blick auf die Alternative, die viele gar nicht ernsthaft prüfen: Lässt sich das bestehende Haus so umbauen, dass es wieder passt? Ein ebenerdiges Bad, ein Treppenlift, ein Zugang ohne Stufen, manchmal auch die Abtrennung einer kleineren Wohneinheit, die vermietet werden kann.
Ob das im konkreten Fall baulich machbar und wirtschaftlich sinnvoll ist, lässt sich nicht pauschal beantworten. Es hängt vom Grundriss, von der Bausubstanz und von den Kosten ab. Wenn Sie diese Frage seriös beantwortet haben möchten, bevor Sie über einen Verkauf nachdenken, schaut sich unser Architekt die Immobilie im Rahmen von Baustein C – Architektenleistungen an und sagt Ihnen ehrlich, was möglich wäre und was es ungefähr kosten würde. Manchmal ist das Ergebnis, dass ein Umbau die bessere Lösung ist. Auch das sagen wir Ihnen dann.
Dieser Artikel geht im Folgenden davon aus, dass Sie sich mit dem Gedanken an einen Verkauf beschäftigen möchten.
Was für einen Verkauf spricht
Der Verkauf ist der einzige Weg, der Ihnen den vollen Wert der Immobilie verfügbar macht. Sie erhalten den Marktpreis, können damit eine kleinere, passendere Wohnung kaufen oder mieten, und der Rest steht Ihnen frei zur Verfügung. Keine laufenden Instandhaltungskosten mehr für ein Haus, das zu groß ist. Keine Reparaturen, die Sie nicht mehr selbst erledigen möchten. Und, für viele der wichtigste Punkt: Klarheit für die eigenen Kinder, statt eine Immobilie zu hinterlassen, über die sich später mehrere Erben einigen müssen.
Ein steuerlicher Hinweis, der die meisten in dieser Situation entlastet: Wurde die Immobilie im Jahr des Verkaufs und in den beiden vorangegangenen Kalenderjahren selbst bewohnt, entfällt die Spekulationssteuer in der Regel, unabhängig davon, wie lange sie in Ihrem Besitz war. Wer seit Jahrzehnten im eigenen Haus wohnt, erfüllt diese Voraussetzung fast immer. Das ist eine allgemeine Information und ersetzt keine steuerliche Beratung, aber sie nimmt vielen die Sorge vor einer unerwarteten Steuerlast.
Wie sieht das bei Ihrer Immobilie konkret aus? In der Eigentumslotsen-Analyse schauen wir uns Ihren Einzelfall an.
Verrentung: Wenn Sie wohnen bleiben, aber Geld brauchen
Manche Eigentümerinnen und Eigentümer möchten nicht ausziehen, brauchen aber Geld, weil die Rente knapp ist. Dafür gibt es Modelle der Immobilienverrentung. Zwei davon werden Ihnen begegnen, und sie unterscheiden sich erheblich.
Die Leibrente ist das klassische Modell: Sie verkaufen die Immobilie vollständig, erhalten dafür eine lebenslange monatliche Zahlung und behalten ein im Grundbuch eingetragenes Wohn- oder Nießbrauchrecht. Verbraucherschützer sehen darin durchaus einen Vorteil für Menschen mit knapper Rente und ohne größere Rücklagen, weil die regelmäßigen Zahlungen Planungssicherheit schaffen. Zugleich weisen sie darauf hin, dass die ausgezahlten Beträge in der Regel deutlich unter dem Marktwert liegen, weil die Käuferseite das Risiko einer langen Lebensdauer einpreist. In Deutschland gibt es zudem nur wenige Anbieter für echte Leibrentenverträge, und es können hohe Vertrags- und Vermittlungskosten anfallen.
Der Teilverkauf wird häufig als sanfter Mittelweg beworben: Sie verkaufen nur einen Teil Ihrer Immobilie, bleiben Miteigentümerin oder Miteigentümer und wohnen weiter dort. Hier möchten wir deutlich sein, auch wenn es sich unbequem anhört: Dieses Modell steht erheblich in der Kritik. Die Verbraucherzentralen stufen den Teilverkauf als teuer und intransparent ein und weisen darauf hin, dass die tatsächlichen Kosten häufig die eines klassischen Kredits übersteigen. Stiftung Warentest hat vom Teilverkauf abgeraten, und auch die BaFin äußert Kritik am Modell. Ein zentraler Punkt: Das monatliche Nutzungsentgelt, das Sie für den verkauften Anteil zahlen, ist häufig variabel und kann im Zeitverlauf steigen. Zudem erben Ihre Kinder später nur den verbleibenden Anteil.
Wir raten nicht pauschal von jeder Verrentungsform ab, es gibt Situationen, in denen sie sinnvoll ist. Aber wir würden Ihnen unrecht tun, wenn wir den Teilverkauf hier als unproblematische Option auflisten würden. Wenn Sie ein solches Angebot vorliegen haben, lassen Sie es bitte unabhängig prüfen, bevor Sie unterschreiben.
Der Zustand entscheidet über den Preis
Wer seit dreißig oder vierzig Jahren im eigenen Haus wohnt, sieht es irgendwann nicht mehr mit den Augen eines Kaufinteressenten. Was für Sie normal geworden ist, kann für andere Sanierungsbedarf bedeuten: eine Heizung, die ihre besten Jahre hinter sich hat, Fenster aus den Neunzigern, ein Bad, das noch funktioniert, aber niemanden mehr begeistert.
Das ist kein Grund zur Sorge, aber ein Grund, es zu wissen, bevor Sie einen Preis festlegen. Denn wenn Kaufinteressenten diese Punkte bei der Besichtigung ansprechen und Sie nicht darauf vorbereitet sind, geraten Sie in eine schwache Verhandlungsposition. Unser Baustein C – Bausubstanz-Check gibt Ihnen genau diese Klarheit: Ein Architekt schaut sich den Zustand vor Ort an und schätzt mögliche Sanierungskosten grob ein. So gehen Sie mit einem Preis in die Vermarktung, den Sie auch begründen können.
Was danach kommt, gehört zur Entscheidung dazu
Ein Punkt, der in der Aufregung über Preise und Verträge oft zu kurz kommt: Wo wollen Sie eigentlich hin? Eine kleinere Eigentumswohnung im selben Stadtteil, näher an den Kindern, oder in eine Wohnform mit Betreuungsangebot? Und wie sieht der Markt für genau das aus, was Sie suchen?
Aus unserer Erfahrung lohnt es sich, diese Frage zu klären, bevor die eigene Immobilie inseriert wird. Nicht, weil es eilt, sondern weil ein Verkauf ohne Anschlusslösung leicht Druck erzeugt, den Sie in dieser Lebensphase nicht brauchen.
Sie müssen sich nicht heute entscheiden
Anders als bei einem Erbfall oder einer Trennung setzt Ihnen bei der Verkleinerung niemand eine Frist. Nutzen Sie das. Sich in Ruhe zu informieren, den baulichen Zustand einschätzen zu lassen und den realistischen Wert der Immobilie zu kennen, ist kein Schritt Richtung Verkauf, sondern die Grundlage, um überhaupt entscheiden zu können, ob Sie verkaufen möchten.
